В непростой экономической ситуации, наблюдаемой сегодня в России, большинство покупателей недвижимости (более 70%) вынуждены прибегать к ипотечному кредитованию за неимением собственных сбережений, достаточных для приобретения жилья. Зачастую речь идет о молодых семьях, имеющих хорошую работу и рассчитывающих на ипотеку без отказа.
Финансово-кредитные учреждения, как правило, идут навстречу таким заемщикам, предоставляя им нужные суммы денег на покупку дома или квартиры. Однако даже для вполне перспективных и трудоустроенных клиентов всегда существует риск получить в банке отказ и тем самым сильно испортить себе кредитную историю. Чтобы не оказаться в столь щекотливой ситуации, каждый потенциальный заемщик должен быть в курсе основных требований, выдвигаемых кредиторами.
Ключевые требования кредитных организаций к заемщику, претендующему на ипотеку
Каждый банк хочет видеть в числе своих клиентов если не миллионеров, то людей, зарабатывающих значительные суммы денег, занимающихся собственным бизнесом. Или, как минимум, числящихся на хорошем счету у руководства компании, где они работают.
- Первое и главное требование каждого банка к заемщику, планирующему покупать жилье в кредит, это наличие у него достаточных денежных ресурсов. Совокупный ежемесячный доход клиента должен быть таков, чтобы на обязательные кредитные платежи уходило не более 40% от этой суммы. Банкиры понимают, что каждой семье нужны деньги на еду, одежду, лечение, оплату коммуналки, развлечения и другие текущие расходы. Поэтому зарплаты заемщика должно хватать на все эти пункты + выплаты по кредиту. Иными словами, чем ниже ЗП — тем меньше шанс на получение кредита.
- Банки склонны работать только с резидентами РФ, имеющими российский паспорт с проставленной в нем регистрацией. Принципиальный момент — брать ипотеку лучше именно в том субъекте федерации, где имеется прописка. В идеале, все три ключевых объекта сделки — банк, ипотечная квартира и ее будущий собственник — должны быть юридически зарегистрированы в пределах одного региона. На практике это значит, что попытка купить жилье во Владивостоке, имея в паспорте регистрацию города Самара, завершится резонным отказом банка.
- Кредитование — та сфера, в которой возраст имеет большое значение. Если заемщик не проходит возрастной ценз (минимум — 21 год, максимум — 60 лет), его шансы на получение кредита снижаются практически до нуля. Финансовые структуры не хотят работать с категориями граждан, чье социальное и материальное положение нестабильно: студенты и молодые люди представляются им недостаточно надежными, а пенсионеры — малоимущими, имеющими плохое здоровье, попадающими в группу риска невыплаты кредита. Только редкие кредитно-финансовые организации готовы выдать деньги людям в возрасте от 18 до 75 лет.
- Кредитная история заемщика также рассматривается банком в качестве одного из критериев отбора претендентов на ипотеку. Если клиент ранее брал кредиты и выплачивал их точно в срок и без накладок, у него есть все шансы на получение жилищного займа на выгодных условиях. И напротив, если кредитная история имеет отказы, просрочки и тому подобные неприятные моменты, банки будут избегать сотрудничества с таким человеком.
- Поскольку выплачивать ипотеку могут только люди, имеющие стабильный заработок, банки требуют от потенциальных заемщиков наличия минимального трудового стажа на актуальном месте работы сроком от полугода и более, наличия общего стажа работы за последние 5 лет — от 1 года. Обмануть банк, указав в анкете срок больше, чем на самом деле не получится. К заявлению на кредит обязательно предъявлять копию трудовой книжки и справку с места работы.
Особые требования предъявляются к людям, которые берут ипотеку в рамках государственных или иных программ жилищного кредитования. Например, есть специальные условия для военных, покупающих жилье, а также для молодых семей. Эти категории заемщиков должны засвидетельствовать свой особый статус, дающий им право на участие в конкретной ипотечной программе.
Причины получения отказа в банке
Несмотря на тот факт, что зачастую сотрудники финансово-кредитных организаций не дают разъяснений по поводу отказов и не склонны объяснять, что было не в порядке с документами, которые вернули заемщику, в 90% случаях можно самостоятельно разобраться с данной проблемой. Дело в том, что существует основной перечень причин, по которым банки оказывают в выдаче ипотеки.
- Малая ликвидность залоговой недвижимости. Если заемщик хочет получить кредит под неликвидный или малоликвидный объект (который пользуется малым спросом на рынке и, соответственно, труднореализуем), скорее всего, банк выдаст отказ. Дело в том, что каждая квартира, дом или иное помещение, на которое запрашивается банковский кредит, проверяется и оценивается экспертами. Если специалисты считают, что конкретное имущество проблемное (например, построено до 1965, не имеет основных удобств, характеризуется наличием обременения и т.д.), то под него не будет предоставлен заем. Кредитно-финансовые организации, выдающие ипотеку, негативно относятся к объектам за пределами их юрисдикции, к коммунальным квартирам, комнатам в общежитиях и прочим вариантам недвижимости, которую проблематично продать, если клиент откажется от выплаты кредита.
- Негативный ответ из Бюро кредитных историй. Кредитор отправляет запрос в данную организацию, чтобы выяснить кредитную благонадежность заемщика. Если на его счету есть текущие просрочки или крупные невыплаченные кредиты — это серьезный повод для банка выдать отказ на кредитование ипотеки такого индивида. Для заемщиков с не самой лучшей историей есть возможность несколько улучшить свой рейтинг, взяв обычный потребительский кредит и вернув его чуть раньше срока. Этот факт обязательно отобразится в истории и будет свидетельствовать о повышении благонадежности кредитора, снизит риск получить отказ.
- Визуальные несоответствия. Кроме документальной проверки, во всех банках также существует своеобразный фейс-контроль. Специалист по кредитам, общающийся с клиентом, подмечает все внешние детали: состояние здоровья, настроение, качество одежды, степень уверенности в себе и т.д. Если заемщик одет бедно, ведет себя суетливо, кажется бледным и больным, ему вполне могут не дать кредит, как человеку без признаков благополучия.
- Финансовые проблемы. Меньше всего шансов получить ипотеку у тех, кто работает неофициально. Таким клиентам придется показывать движение средств на карточке или срочно трудоустраиваться. Для всех остальных проблем быть не должно. Главное — получить по месту работы справку о подтверждении доходов. Естественно, документ обязан быть точным, правдивым, имеющим мокрую печать и подпись директора или бухгалтера. Когда из банка позвонят проверять эти данные, они должны быть подтверждены, иначе велик риск получить отказ. Впрочем, заподозрить заемщика в отсутствии должного финансового обеспечения можно не только по подозрительным справкам с места работы. На этот факт могут указать также задолженности в налоговой или ГИБДД. Многие банки обращаются в данные организации, чтобы установить, не числится ли за их потенциальным клиентом больших штрафов, неуплаченных налогов или тому подобных зависших выплат.
- Проблемы с документами: ошибки, опечатки, подделки, подлоги. Наихудший вариант — попытка клиента выдать за настоящий документ, который таковым не является (скопирован своими силами или при помощи «специалистов»). Учитывая высокую техническую оснащенность банков, подлог, скорее всего, будет раскрыт и лицо, его совершившее, минимум будет занесено в базу недобросовестных клиентов, максимум — привлечется к уголовной ответственности. Впрочем, даже если заемщик ничего не фальсифицировал в бумагах, предоставляемых банку, это еще не значит, что с документами на ипотеку все в порядке. Перед подачей нужно тщательно проверить каждую справку на предмет ее соответствия банковским требованиям. В финансовых документах не должно быть даже мелких ошибок, иначе они могут вызвать подозрение у профессионалов.
Что делать, если банки отказывают
Ипотека без отказа — случай идеальный. Такую услугу никто не заявляет в своем перечне услуг и фактически ни одна финансовая структура не даст гарантии, что 100% выдаст кредит заемщику на покупку жилья. Поэтому клиент всегда должен ответственно подходить к подготовке документов на ипотеку, заполнению анкеты и собеседованию, памятуя, что даже при идеальном раскладе он тоже может получить отказ.
Если же риск отказа высок, можно попробовать переломить ситуацию в свою пользу, добившись лояльности банков с помощью следующих средств:
- выбор другого объекта для кредитования: если ипотека была забракована банком по причине низкой ликвидности недвижимости, оптимальный вариант получить кредит — поменять данное жилье на более востребованное покупателями;
- отказаться от ипотечного кредита, заменив его крупным потребительским (это актуально лишь при условии, что таким образом будет получена недостающая сумма денег для покупки жилья);
- составление заявки на получение ипотеки с созаемщиками или поручителями: наличие надежных людей с хорошими доходами, которые готовы поручиться или даже взять на себя часть кредита — весомый аргумент для любого банка;
- внесение корректировок в собственную кредитную историю: или за счет мелких потребительских кредитов, своевременно погашенных, или за счет переговоров с организацией, которая оставила негативный отклик о клиенте в бюро кредитных историй;
- привлечение кредитного брокера: специалист просмотрит документы, проконсультирует по основным пунктам собеседования, поможет выбрать банк с минимальным риском отказа по ипотеке и т.д.
Если один банк выдал отказ по ипотеке, не стоит отчаиваться. Возможно, у него изначально были слишком завышены требования. Имеет смысл обратиться в другую кредитную организацию, которая менее требовательна в отношении заемщиков.
